W 2024 r. w Warszawie zostały wydane tylko 2 pozwolenia na budowę budynków biurowych

07 marca 2025

Redefinicja funkcji biur i zainteresowanie ich modernizacją stanowią trwałe trendy na warszawskim rynku

Ubiegły rok przyniósł stabilizację na stołecznym rynku biurowym, z rosnącą koncentracją podaży w centralnych dzielnicach Warszawy. Na koniec IV kw. 2024 r. w fazie realizacji znajdowało się ok. 230 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jednocześnie wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów, wynika z raportu Warsaw Crane Survey 2025 firmy doradczej Deloitte. Wzrost popularności obiektów typu mixed-use, modernizacja, przebudowa czy adaptacja dotychczas istniejących budynków do nowych funkcji są zjawiskami, które w największym stopniu wpłyną na warszawski rynek biurowy w najbliższych latach.

Całkowity wolumen powierzchni biurowej w Warszawie na koniec grudnia 2024 r. wyniósł 6,29 mln mkw., o 1 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Do użytku oddano 100 tys. mkw. nowych inwestycji, czyli o 70 proc. więcej niż na koniec 2023 r. Jednocześnie procentowy przyrost całkowitej powierzchni biurowej był relatywnie niewielki. Wynika to jednak z decyzji właścicieli budynków o wyburzeniu lub przebudowie nieefektywnych nieruchomości biurowych, przeznaczanych obecnie przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Według autorów raportu stanowi to jeden z głównych trendów na warszawskim rynku nieruchomości. Istotnym czynnikiem pozostaje również ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. Deweloperzy nadal preferują lokalizacje w centralnych dzielnicach Warszawy ze względu na możliwość szybszej komercjalizacji i ograniczenia ryzyka inwestycyjnego.

W najbliższych miesiącach nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu powierzchni biurowej, m.in. ze względu na relatywnie niską aktywność deweloperów. W 2024 r. w fazie realizacji znajdowało się bowiem ok. 230 tys. mkw. projektów (-14 proc. r/r). Co więcej, od stycznia do grudnia 2024 r. wydano jedynie dwa pozwolenia na budowę i ani jednej decyzji o warunkach zabudowy budynku biurowego o powierzchni przekraczającej 2,5 tys. mkw. Kontynuacja trendu spadkowego w tym obszarze oraz wzrost popularności projektów modernizacyjnych stanowią dowód na zmiany struktury bieżących i przyszłych projektów.

Obecnie obserwowane zjawiska wskazują, że warszawski rynek biurowy znajduje się w fazie stabilizacji. Zmiany preferencji społecznych sprawiają, że deweloperzy coraz częściej stawiają na projekty mieszkaniowe, co z kolei wpływa na całkowity wolumen powierzchni biurowej. Spadająca od lat liczba składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy czy pozwoleń na budowę, nie wspominając o wydawanych pozwoleniach na budowę wskazuje, że nie mamy co liczyć na przełamanie tego trendu w najbliższych latach. Jednakże, pomimo spadku liczby nowych inwestycji, w najbliższych miesiącach będziemy obserwować nieznaczny wzrost zasobu biurowego

Dominik Stojek, partner, Lider Grupy Nieruchomościowej oraz szef Zespołu Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte

Stabilizacja rynku

Dzielnicą dysponującą największymi zasobami biurowymi od lat pozostaje Wola. Nie inaczej było w 2024 r. – na koniec grudnia łączna powierzchnia biur w tej dzielnicy wyniosła 1,9 mln mkw. Co więcej, to właśnie wokół wolskiego Ronda Daszyńskiego w ubiegłym roku zostało oddanych do użytkowania najwięcej nowych projektów: The Form, kolejne fazy kompleksu Lixa czy Vibe A. Po wliczeniu planowanych inwestycji zasób dla tej dzielnicy przekracza 2 mln mkw. Na drugim miejscu dzielnic znajduje się Mokotów (1,52 mln mkw. powierzchni). Trzecią pod względem oferowanych przestrzeni biurowych jest Śródmieście – 1,36 mln mkw.

Inwestycje, które w 2024 r. uzyskały pozwolenie na budowę powiększą zasoby biurowe dwóch dzielnic. Pierwsza z nich, trzy budynki biurowe o łącznej powierzchni ponad 42 tys. mkw powstanie we Włochach. W ramach drugiej na Woli powstanie biurowiec o powierzchni 31 tys. mkw. Łączna powierzchnia tych inwestycji jest o 46 proc. większa w stosunku do projektów, które otrzymały pozwolenie w roku poprzednim.

Metamorfozy zamiast nowości

Od kilku lat na warszawskim rynku biurowym prowadzonych jest coraz więcej inwestycji polegających na przebudowie, modernizacji czy wyburzeniu i zmianie funkcji już istniejących budynków. Jest to spowodowane m.in. problemem z komercjalizacją części powierzchni ze względu na wysokie koszty utrzymania, wzrost popularności pracy w modelu hybrydowym czy braku zgodności danego obiektu z wymogami ESG. Jak wynika z danych przytoczonych w raporcie wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie na koniec 2024 r. wyniósł 10,6 proc. (+0,2 p.p. r/r). Najwięcej pustostanów jest na Służewcu, gdzie co piąty mkw. biura pozostał niewynajęty.

W przypadku centralnych dzielnic Warszawy największym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Czynnikiem, który ma kluczowy wpływ na decyzję o budowie w lokalizacjach poza ścisłym centrum jest z kolei zdolność do pozyskania najemców w ramach umowy przednajmu.

Redefinicja koncepcji biur powoduje, że przedsiębiorcy szukają miejsc, które sprzyjają efektywnej współpracy oraz stanowią magnes przyciągający pracowników z powrotem do biur. Istotną kwestią, determinującą decyzję o przebudowie jest też konieczność dopasowania danej nieruchomości do wymogów ESG. Powyższe nie pozostają bez wpływu na nowe projekty, które stanowią bardzo dużą konkurencję dla istniejących już obiektów

Dominik Stojek

Pełny raport do pobrania znajduje się tutaj.

Subskrypcja:
Otrzymuj powiadomienia o kolejnych informacjach prasowych Deloitte na stronie:
www.deloitte.com/pl/subskrypcje

Nazwa Deloitte odnosi się do jednej lub kilku jednostek Deloitte Touche Tohmatsu Limited, prywatnego podmiotu prawa brytyjskiego z ograniczoną odpowiedzialnością i jego firm członkowskich, które stanowią oddzielne i niezależne podmioty prawne. Dokładny opis struktury prawnej Deloitte Touche Tohmatsu Limited oraz jego firm członkowskich można znaleźć na stronie www.deloitte.com/pl/onas.

Deloitte świadczy usługi audytorskie, konsultingowe, doradztwa podatkowego, prawnego i finansowego klientom z sektora publicznego oraz prywatnego, działającym w różnych branżach. Dzięki globalnej sieci firm członkowskich obejmującej 150 krajów oferujemy najwyższej klasy umiejętności, doświadczenie i wiedzę w połączeniu ze znajomością lokalnego rynku. Pomagamy klientom odnieść sukces niezależnie od miejsca i branży, w jakiej działają. Ponad 244 000 pracowników Deloitte na świecie realizuje misję firmy: wywierać pozytywny wpływ na środowisko i otoczenie, w którym żyją i pracują.