Trwający od końca lutego br. konflikt na Bliskim Wschodzie będzie miał odczuwalne, ale jak podkreślają analitycy Alior Banku, nie rewolucyjne konsekwencje dla polskiego rynku mieszkaniowego. Dynamika popytu na mieszkania nieco wyhamuje m.in. w efekcie ochłodzenia nastrojów gospodarstw domowych, ale tak czy inaczej powinna być wyższa niż w 2025 r. Jak wynika z raportu Alior Banku „Jak wojna w Iranie wpłynie na polski rynek mieszkaniowy?” geopolityczny hamulec wynikający z konfliktu będzie bowiem jedynie tymczasowy. Długoterminowe perspektywy dla rynku pozostają bez zmian i są, zdaniem analityków, korzystne. W 2026 r. ekonomiści przewidują też wysoką podaż mieszkań w Polsce oraz stabilizację średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dużych miast.
Spowolniony, ale wciąż rosnący popyt
W swoim najnowszym raporcie analitycy Alior Banku opisują możliwy wpływ sytuacji na Bliskim Wschodzie na polską gospodarkę i krajowy rynek mieszkaniowy. Scenariusz bazowy zakłada stopniowe wyciszanie konfliktu w najbliższych tygodniach i względną normalizację rynku paliw płynnych do połowy roku. Dla polskiej gospodarki oznacza to m.in. podbicie dynamiki cen, osłabienie konsumpcji gospodarstw domowych oraz prawdopodobieństwo zawieszenia obniżek stóp procentowych przez RPP do końca roku. Mimo to, według ekonomistów Alior Banku, w 2026 r. wciąż będziemy obserwować ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym w porównaniu z 2025 r. Aktualne przewidywania analityków są w tym zakresie delikatnie mniej pozytywne niż przed wybuchem konfliktu: w wariancie bardziej pesymistycznym popyt na mieszkania w 2026 r. wzrośnie jednocyfrowo, a w bardziej optymistycznym – w tempie nieznacznie powyżej 10 proc. (rok do roku, ilościowo).
– Wojna w Iranie schłodzi nastroje uczestników polskiego rynku mieszkaniowego, ale w horyzoncie najbliższych miesięcy wrócą one, naszym zdaniem, do wcześniejszego trendu wzrostowego. Podobne zjawisko obserwowaliśmy po wybuchu wojny w Ukrainie, ale teraz poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. za sprawą wdrożonych w marcu regulacji dotyczących cen paliw i geograficznej odległości Iranu od Polski – zauważa Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Alior Banku.
Rosnąca podaż i stabilne ceny
Ze względu na konflikt analitycy nieznacznie rewidują przewidywania co do podaży mieszkań w Polsce w 2026 r. Według ich prognozy w bieżącym roku w Polsce do użytku zostanie oddanych ok. 225 tys. lokali mieszkalnych, co będzie nieco niższym wynikiem niż przewidywany przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie, ale wciąż wysokim na tle ostatnich lat.
Głównym motorem napędowym wzrostu podaży będzie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Kończą oni obecnie projekty, które zaplanowali w hossie lat 2021-2022, a zaczęli budować około 2023-2024 r., więc konflikt w Iranie będzie mieć na realizację tych planów tylko nieznacznie ujemny wpływ. Nieco wyraźniej wojna wpłynie na budowy domów jednorodzinnych. W tej dziedzinie w 2026 r. wciąż nastąpi wzrost podaży rok do roku, ale będzie on mniejszy niż dotąd zakładany i prawdopodobnie tylko jednocyfrowy.
– W sektorze deweloperskim skutki wojny w Iranie odczują naszym zdaniem głównie firmy działające w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz małe podmioty traktujące deweloperkę jako uzupełnienie działalności. Związane z konfliktem osłabienie dynamiki popytu i wzrost kosztów materiałów budowlanych, w połączeniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi czynnikami, mogą przechylić szalę i zmusić niektóre z takich przedsiębiorstw do wstrzymywania budów, a także obniżek cen. Natomiast na duże firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał znaczącego wpływu – dodaje Wojciech Szajnert, ekspert Alior Banku.
Według analityków Alior Banku dynamika popytu na mieszkania będzie w 2026 r. porównywalna z dynamiką podaży, a w optymistycznym wariancie – tylko nieznacznie od niej większa (r/r, ilościowo). W efekcie w najbliższych miesiącach na rynku powinien utrzymać się nadmiar lokali. Prawdopodobnym efektem będzie stabilizacja transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w 2026 r. (w skali rok do roku). W pierwszej połowie roku istnieje też możliwość, że nieznacznie one spadną. Mogą przyczynić się do tego wprowadzona w ubiegłym roku jawność cen, aktywność niezależnych portali monitorujących rynek nieruchomości oraz słabość popytu inwestycyjnego.
Dalsza perspektywa
Jeśli chodzi o skalę podaży mieszkań po 2026 r., ekonomiści nie spodziewają się, by na rynek wróciły jeszcze wzrosty podobne do tych z pierwszego dwudziestolecia XXI w. Liczba oddawanych lokali pozostanie do końca dekady na poziomie porównywalnym do okresu 2020-2025.
Według analityków Alior Banku w najbliższych latach można też spodziewać się konsolidacji sektora deweloperskiego. Z rynku zniknie wiele małych podmiotów, które zaczęły działalność w szczycie hossy lat 2021-2023. Możliwe są też przejęcia całych firm lub wybranych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyspieszy te trendy.
W nadchodzących latach Polski rynek mieszkaniowy czeka również osiąganie kolejnych punktów nasycenia. Popyt utrzyma się jeszcze przez dekadę lub dłużej i to nawet mimo faktu, że fundamentalne zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali kraju zaspokojone około 2028 roku. Analitycy przewidują także zmiany w charakterze popytu. Według prognoz wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez kupno mieszkania coraz częściej będą chcieli poprawić poziom życia.
Znaczący wpływ na te prognozy mogą mieć jednak nadchodzące wybory parlamentarne. Według analityków okres okołowyborczy może sprzyjać zmianom regulacyjnym w dziedzinie mieszkalnictwa. Natomiast w dłuższej perspektywie kluczowe ryzyka to geopolityka i kwestie demograficzne, zwłaszcza skala i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia i kierunek oddziaływania każdego z tych czynników jest jednak trudny do przewidzenia.