Budynki odpowiadają za około 40 proc. zużycia energii w Unii Europejskiej i ponad jedną trzecią emisji gazów cieplarnianych związanych z energią. W Polsce – według szacunków Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) i Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju (EBOiR) – sektor budowlany generuje około 38 proc. krajowych emisji dwutlenku węgla, przy czym zdecydowana większość pochodzi nie z budowy, lecz z codziennej eksploatacji obiektów. Przez lata problem ten istniał głównie na papierze. Od maja 2026 roku efektywność energetyczna budynków traci charakter wizerunkowy i przekłada się na wycenę.
Nowe, ujednolicone klasy energetyczne w skali od A do G zastąpią dotychczasowe, trudne w interpretacji wskaźniki. Badania CBRE Group (Commercial Real Estate Services) na rynkach biurowych Europy Zachodniej pokazują, że ta różnica ma już wymiar cenowy: budynki z certyfikatem energetycznym osiągają średnio o 21 proc. wyższe czynsze niż obiekty bez niego. Według danych JLL ten trend dociera również do Polski. Przykładem może być warszawski rynek biurowy, który coraz wyraźniej dzieli się na nowoczesne obiekty przyciągające najemców i starsze budynki, które mimo niższych stawek mają rosnące problemy z komercjalizacją.
– W kolejnych latach przepaść będzie się pogłębiać, szczególnie wraz z wprowadzaniem standardu Zero Emission Building, wymaganego dla nowych budynków publicznych od 2028 roku i dla wszystkich nowych budynków od 2030 roku. Rynek zaczyna wyceniać efektywność energetyczną tak samo jak lokalizację czy standard wykończenia. Dla zarządców nieruchomości oznacza to konieczność prowadzenia budynków w sposób, który przekłada się na ich parametry energetyczne i wartość aktywa. Dane o zużyciu energii są coraz częściej łączone z analizami finansowymi oraz oceną inwestycyjną nieruchomości, szczególnie w procesach zarządzania ryzykiem i decyzjach kapitałowych – mówi Renata Skowrońska, FM & CSR Expert w Sodexo Polska.
Warto przy tym rozwiać popularny mit: unijna dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, nie uzależnia możliwości sprzedaży ani najmu budynku od jego klasy energetycznej. Nie oznacza to jednak neutralności rynkowej. Na właścicieli nieruchomości oddziałują mechanizmy finansowe, regulacyjne i operacyjne, które w praktyce premiują wyższą efektywność energetyczną.
Po stronie finansowania rośnie znaczenie kryteriów środowiskowych. Instytucje kredytowe uwzględniają parametry energetyczne budynków przy ocenie ryzyka oraz ustalaniu warunków finansowania, co przekłada się na koszt kapitału i dostępność kredytu.
Równolegle obowiązki raportowe wynikające z CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) obejmują dane dotyczące zużycia energii, emisji oraz efektywności budynków. Informacje te są ujawniane w raportach ESG i analizowane przez inwestorów oraz instytucje finansowe, co włącza charakterystykę energetyczną nieruchomości do oceny ryzyka i wiarygodności przedsiębiorstwa.
Presja widoczna jest również po stronie najemców. W warunkach rosnących cen energii koszty eksploatacyjne stanowią jeden z kluczowych elementów całkowitego kosztu najmu. Budynki o niższej efektywności energetycznej generują wyższe opłaty serwisowe, co znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w decyzjach lokalizacyjnych oraz negocjacjach umów.
To zjawisko ma wymiar makroekonomiczny. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego zużycie energii elektrycznej w gospodarstwach domowych w Polsce wzrosło w 2024 roku o 2,1 proc., a ponad 62 proc. energii zużywanej w budynkach przypada na ogrzewanie. W budynkach biurowych proporcje pozostają zbliżone, co oznacza, że efektywność energetyczna bezpośrednio wpływa na poziom kosztów operacyjnych. W praktyce budynek drogi w utrzymaniu przegrywa nie tylko w kontekście wymogów ESG, ale również w kalkulacji ekonomicznej po stronie najemcy.
Żeby dobrze zrozumieć tę zmianę, warto rozróżnić dwa dokumenty, które często bywają mylone. Świadectwo charakterystyki energetycznej pokazuje bieżący poziom efektywności budynku i od maja 2026 roku funkcjonuje w ujednoliconej skali A–G. Paszport renowacji budynku wskazuje ścieżkę poprawy efektywności – to wieloetapowy, dobrowolny plan modernizacji rozłożony w czasie. Pierwszy dokument jest wymagany przy transakcjach sprzedaży i najmu, drugi pozostaje narzędziem planistycznym coraz częściej uwzględnianym przy ocenie wartości aktywa.
– Oszczędności energii w budynkach wynikają z połączenia trzech obszarów: metody sterowania instalacjami, jakości ich utrzymania oraz sposobu użytkowania przestrzeni. W biurach oznacza to dopasowanie pracy systemów HVAC i oświetlenia do rzeczywistego wykorzystania budynku, a w budynkach mieszkalnych – ograniczenie strat ciepła i lepsze sterowanie temperaturą – podsumowuje ekspertka Sodexo.
Proces standaryzacji parametrów energetycznych przypomina wcześniejsze zmiany w innych segmentach rynku, w których porównywalność danych zaczęła warunkować decyzje zakupowe. W nieruchomościach ten mechanizm dopiero się utrwala, ale już wpływa na sposób podejmowania decyzji inwestycyjnych i transakcyjnych. W praktyce coraz rzadziej o wartości budynku decyduje wyłącznie lokalizacja.